Barrandovské terasy: podvod s územním plánem, slepí památkáři a podraz na kupující

Když v roce 2011 památkáři i stavební úřad povolili přístavby ke kulturní památce Barrandovské terasy, nad vyhláškou o památkách museli zavřít oči.  Přijali odůvodnění, že navržený hotel s kongresovým centrem a jednacími salónky propojený spojovací chodbou s historickou restaurací zajistí oživení místa a tím pomůže památku zachránit. “Hotel vyroste z obou stran stávající budovy proto, že by si restaurace sama na sebe nevydělala”, tvrdil tehdy investor. Nic ze slibovaného však neudělal.  Obešel zákon a kulturní památku na jednom z nejvýznamnějších míst nad Vltavou nahradily (podle jeho výkladu) dva zkolaudované soukromé bytové domy, třetí je před dokončením se zrušenou restaurací a čtvrtý bytový dům nyní investor žádá povolit. 

Stavební buňky i technika jsou konečně odvezeny a nové stavby vypadají dokončeny. Spojovací chodba mezi hotelem a historickou budovou restaurace chybí, stejně jako hotelová lobby s recepcí. Ve vstupu do severní budovy „hotelu“ je umístěno 48 dopisních schránek. Interiér působí jako moderní pavlačový bytový dům. Jižní objekt hadovitého tvaru kopírující hranu národní přírodní památky Barrandovské skály je v katastru nemovitostí rozdělen na 17 jednotek, v prohlášení vlastníka doslova uvedených jako byty! Realitní kancelář koncem prosince zahájila inzercí prodej jednotlivých bytů. Zájemce o koupi bytu se dozví, že koupit zatím může jen podíl v bytovém družstvu s písemným závazkem družstva po uplynutí dvou let družstevníkovi byt převést do osobního vlastnictví. 

Všechny stavby se podle územního plánu nacházejí v ploše ZVO = ostatní veřejná vybavenost. Bytová funkce v této ploše není přípustná ani výjimečně! Stavby hotelu, kongresového centra s jednacími salónky, restaurace a ubytovacího zařízení byly povoleny jako veřejné.  V kolaudačním rozhodnutí ani jedna z nich takto uvedena není. Jsou v něm pouze tzv. apartmánové domy pro krátkodobé ubytování a tady začíná hra se slovy. Stavební zákon termín apartmán či apartmánový dům vůbec nezná! Podle vedoucí stavebního úřadu v Praze 5 je to jen jiný název zařízení poskytující veřejné krátkodobé ubytovací služby. Ubytovacími zařízeními zákonodárce myslí hotel nebo ubytovnu, kterou provozovatel nabízí jako veřejnou službu, přičemž podle zákona se ubytování od bydlení liší svojí přechodností a poskytovanými službami.  

Investor si však tento pojem vykládá jako soukromé bytové domy, a tak je inzeruje. V rozporu s výkladem stavebního úřadu zaregistroval katastrální úřad byty a obchodní rejstřík bytové družstvo. Rozdělení objektů na byty a jejich rozprodej nepovede k poskytování veřejných ubytovacích služeb. Za užívání stavby k jinému účelu (soukromému bydlení vlastnickému nebo nájemnímu) může stavební úřad udělovat vysoké pokuty. Bude? 

V čem je problém?  

Kromě nemalého problému porušení zákona za pomoci úředníků státní správy jsou tu ještě tři zásadní věcné problémy. 

Jak popsáno výše, důvodem pro povolení staveb byla záchrana budovy kulturní památky a její znovuuvedení do provozu. Propojení restaurace s hotelovými salónky, kongresovým centrem a návštěvníky hotelu dávalo šanci místo oživit a vrátit do užívání veřejnosti. Stala by se z něj opět funkční veřejná vybavenost, jak je uvedeno v územním plánu. Historická budova má opravenou fasádu a vyměněna okna, spojovací chodba k hotelu však postavena nebyla. Investor nedávno podal návrh na zrušení restaurace a salónků a využití historické budovy restaurace pro další apartmánové bydlení. Původně deklarovaný veřejný charakter se tak vytratil nejen z nových staveb, ale i z té, která pro veřejnost měla být zachráněna. 

Pro byty chybí služby i dopravní obslužnost 

Druhým problémem je negativní dopad na funkčnost celé památkové zóny. Barrandov míval kromě slavných Barrandovských teras a baru Trilobit také restauraci u vstupu do filmových ateliérů, obchod, pobočku banky, mateřskou školku i ordinace lékaře. Po výstavbě místu dost vzdáleného Sídliště Barrandov vše z uvedeného zaniklo. Územní plán vymezil v této oblasti jen jedno místo pro veřejnou vybavenost – Barrandovské terasy – a to investor zastavěl de facto bytovými domy. Na přímou otázku, jaká bude v areálu veřejná vybavenost a služby pro ubytované, zástupce investora odpověděl přímo, že žádná! Ve všech stavbách budou byty.  

Nejbližší veřejná vybavenost je až na sídlišti, a to je od tohoto místa vzdáleno nejméně šest zastávek autobusem, který jezdí třikrát za hodinu (mimo pracovní dobu jen dvakrát) a navíc musíte přestoupit na Kříženeckého náměstí na další autobus s intervalem jedenkrát za hodinu. Tramvajová trať vedoucí kolem Teras nemá v okolí zastávku a nejbližší stanice tramvaje jsou vzdáleny právě těch šest zastávek autobusem. 151 zkolaudovaných parkovacích stání je určeno pro uživatele nových bytů, kteří budou za veškerou veřejnou vybaveností dojíždět auty. Navíc nejbližší křižovatka v ulici K Barrandovu neumožňuje odbočit vlevo k sídlišti a auta budou muset složitě projíždět celou památkovou zónou, aby se zařadila do kolony čekajících v kritické nefunkční křižovatce ve Slavínského ulici.  

Dopravní problémy města jsou způsobeny špatným územním plánováním, nedodržováním územního plánu a jeho změnami. V případě důrazu na výstavbu veřejné vybavenosti a princip „města krátkých vzdáleností“ by potřeba dojíždění osobními auty z velké části odpadla. Likvidace poslední veřejné vybavenosti na Barrandově a její náhrada dalšími bytovými objekty je odstrašujícím případem. 

Pasti nachystané na kupující 

Třetí problém dopadne na potenciální kupující. Realitní kancelář nabízející byty se může dopouštět podvodu, pokud ve skutečnosti prodává něco jiného, než inzeruje.  Noví majitelé nebytů bez trvalého pobytu nezískají výhody rezidenta např. pro parkování, umístění dětí do školy apod. Apartmány by pak mohli pronajímat pouze jako podnikatelé provozující ubytovací služby s příslušnou licencí, registrací k platbě DPH, s vedením knihy hostů a placením poplatků městu za každého ubytovaného a noc. Za nebytové prostory majitel zaplatí každý rok násobně vyšší daň z nemovitosti než za byty. Výsledkem dlouho řešené kauzy AirBnB je rozhodnutí, že byt nelze užívat pro ubytovací služby a za užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím vlastníkům hrozí půlmilionová pokuta. To platí i obráceně pro tento případ. Podle vyjádření vedoucí stavebního úřadu Prahy 5 je jedním ze znaků ubytovacích služeb např. krátkodobost v řádu dnů či jednotek týdnů. Realitní kancelář inzeruje část bytů též k pronájmu. Jsou bez nábytku a cena nájmu je uvedena v měsíčních platbách. Ubytovací služby se však neposkytují na základě nájemní smlouvy a klienti si nepřihlašují plynoměr či elektroměr. To vše jsou důkazy, že investor nebude poskytovat ubytovací služby.  

Na kupující jsou tu nachystány ještě tři pasti. Prodávající si je vědom, že by s převodem bytů (které byty nejsou) do vlastnictví mohl být na katastru problém. Provedl proto přeměnu společnosti s ručením omezeným na bytové družstvo a zájemcům o koupi bytu nabízí koupi družstevního podílu se smluvním závazkem družstva po dvou letech družstevníkovi byt převést do vlastnictví. Až se budou družstevníci domáhat plnění tohoto závazku, budou moci žalovat už jen sami sebe. Investor bude s penězi za vodou a předsednictvo družstva odpovědné za plnění smluvního závazku bude složeno z dnešních naivních kupujících. 

Další riziko kupujících je v tom, že bytové družstvo má úzce vymezený účel v § 727 ZOK, t.j. zajišťovat bydlení svých členů.  Pokud bytové družstvo žádné byty nemá, provozuje hlavní činnost, která je s tím v rozporu (provozování ubytovacích služeb, výstavba a prodej nebytových objektů) a pak může soud družstvo zrušit a nařídit likvidaci (§ 757).  

To nejlepší nakonec. Investor tím, že místo nemovitosti prodá jen členský podíl v družstvu, se vyhne platbě DPH. Ta se platí při prvním prodeji nemovitosti. DPH bude tedy stát vymáhat až po družstevníkovi. O povinnosti kupujícího k registraci platby DPH je psáno výše. Jestliže prodávající chce za nejlevnější družstevní podíl k nejmenšímu „bytu“ 43,4 milionu Kč, pak kupující družstevního podílu při prvním prodeji nemovitosti může odvést DPH ve výši bezmála dalších deset milionů Kč. Protože se nejedná o byt, je osvobození od platby DPH vyloučeno. Vyhnout se tomu rekolaudací na byt nebude možné ani v budoucnu pro rozpor s územním plánem.

 

Čeho se ještě máme bát a co lze udělat? 

Ze stanov bytového družstva dostupných v obchodním rejstříku lze vyčíst informaci, že investor bude stavět další bytový dům (nazvaný apartmánový) na nejvýše položeném pozemku u závory vedle vjezdu z Barrandovské ulice. To by znamenalo, že navržená stavba zakryje pohled na historickou budovu shora od Barrandova podobně jako ta černá stavba zakrývá pohled zdola z Hlubočep. Přitom vyhláška o Městské památkové zóně Barrandov přísně omezuje i zásah do dálkových pohledů a horizontů. Památkáři magistrátu by znovu museli být slepí, pokud by i k tomuto projektu dali souhlas – navíc se mohou opřít o nesouhlasné odborné stanovisko v této věci vydané NPÚ. Podle posledních zpráv bohužel souhlasné rozhodnutí k předložené studii již dali. 

Domníváme se, že by vedení radnice MČ Praha 5 nebo magistrátu hl.m.Prahy (jehož vyhlášky o památkové zóně a o územním plánu jsou porušeny) mělo dát podnět k přezkumu zákonnosti změny stavebního povolení a následné kolaudace apartmánových domů (které stavební zákon nezná) a rozhodnutí katastru o vkladu prohlášení vlastníka s rozdělením nebytového domu na byty. Současně mohou vyzvat katastrální úřad, aby nezaregistroval jednotlivé byty (dosud vedené v rozestavěnosti) a soud, aby předběžným opatřením zabránil jejich rozprodeji. Ušetřil by tak potenciálním kupujícím mnoho problémů.  

Památková inspekce Ministerstva kultury by měla posoudit postup památkářů magistrátu a zajistit, aby další národní kulturní památky nebyly podobně ohroženy. Hrubé porušení územního plánu by měli vysvětlit i na odboru územního plánu magistrátu a stavebním úřadu. K posouzení je i postup investorem najatého autorizovaného inspektora, který po údajném výmazu restaurační budovy ze seznamu kulturních památek v ní zrušil restauraci a salónky a nahradil je dalšími apartmány. 

Vyřešení zásadního rozporu mezi územním plánem a výkladem kolaudace stavebního úřadu na jedné straně a rozhodnutími katastrálního úřadu a obchodního rejstříkového soudu na straně druhé, z nějž mj. může dojít i k daňovému úniku, je práce pro tři nadřízená ministerstva. 

Skutečnost, že realitní kancelář požaduje, aby zájemce o družstevní podíl složil čtvrt milionu Kč v hotovosti na místě (donesené v igelitce?) ještě před podpisem první ze smluv, nás v době online bankovních převodů obrazně vrací zpět do divokých devadesátek, kdy se takto praly špinavé peníze. Finanční úřad by se také měl zajímat, zda při složitém postupu převodů nebytů přes (falešné) bytové družstvo nepřijde o DPH. 

Investora by pak radnice těmito kroky měla donutit ke splnění původního slibu – uvedení historické budovy do provozu jako restaurace se salónky a také k využití nových budov pro veřejnou vybavenost.

Tato kauza není o selhání jednotlivce. Národní kulturní památka Barrandovské terasy kdysi spolu s Hradčany a Vyšehradem tvořily tři největší dominanty pražského vltavského údolí. Když široké spektrum úřadů státní správy devastaci jedné z nich dopustilo, máme se bát i o ty dvě zbývající?